地主港模式（Landlord Port Mode）

地主港模式是一种港口管理与运营的创新体制，其核心特征在于政府或其特许机构作为“地主”，拥有港口区域及周边基础设施的产权，但不直接参与港口的日常经营。这种模式通过将产权与经营权分离，实现了政府角色的转变，即政府主要负责规划、监管和服务，而将码头的建设和运营交给市场中的私营企业或国内外港口经营实体。

地主港模式：Landlord Port Mode

定义

地主港模式是指政府委托特许经营机构代表国家拥有港区及后方一定范围的土地、岸线及基础设施的产权，对该范围内的土地、岸线、航道等进行统一开发，并以租赁方式把港口码头租给国内外港口经营企业或船公司经营，实行产权和经营权分离，特许经营机构收取一定租金，用于港口建设的滚动发展。

地主港模式的特点： 产权分离：政府或特许机构持有港口土地、岸线和基础设施的所有权，通过租赁方式将使用权转让给运营商。 非盈利导向：特许经营机构不以盈利为主要目标，而是确保港口的长期发展和基础设施的持续改善。 市场运作：港口的运营和管理由私营部门执行，引入竞争机制，提高效率和服务质量。 统一规划：官方或港口管理局负责整体规划，确保港口发展符合国家和地方战略。 滚动发展：租金收入用于港口设施的维护和新项目的投资，实现自我持续发展。 地主港模式的优点 兼顾了官方和企业的利益。政府减轻了财政负担，减少了顾虑，官方可集中精力搞好港口的总体规划、实施港口法规、保证港口作业安全。 提高了港口效率。实行地主港模式后，企业从开始就树立了以企业盈利为宗旨的经营战略，体制上摆脱了政治和官僚作风的约束，形成一个相对自由的业务环境，对用户的需求反映快捷，服务周到，为港口基础设施快速适应港口业务需求变化提供了机会。 确立了港口基础设施建设和管理的长远的固定投融资渠道。实行地主港模式后，避免了港口投资者的大量资金的投入，有效地将归入港口项目的投资风险分散给了与项目有关的用户、工程公司以及其他投资者。地主型港口对港口的持续滚动开发增加了动力。 不仅可以满足港口企业的发展需求，也能最大限度地发挥土地的作用。港口投资者为了自身更好的发展和更高的利润，会主动的把精力放在如何开发内部潜力上，提高有限土地的利用率无疑是最直接的方式之一。 与港口相关的各类资源也可通过市场运作来整合，通过资本嫁接、企业并购等方式，促进邻近港口资源、临港产业资源、综合交通资源甚至境外港航资源的整合，从而减少重复投资，促进港口能力的充分利用。 采用地主港模式后，港口除了能够提供快速运输和可靠的货物中转外，还将形成一个沿物流链运行的复杂的服务网络，这种组织形式也营造了船舶和码头的运营商在港内相互竞争的可能性。 适应国际港口管理的发展趋势，港口实行私有化、国际化，便于国际物流的进出口操作，并且可以为港口发展带来重要战略合作伙伴，这些伙伴往往是大型物流企业、航运企业、货主和著名码头经营公司。 适应国际港口管理的发展趋势。世界上许多大港的管理模式都体现着地主港模式的原则，地主港模式代表着世界港口发展的方向。 地主港模式的分类

地主港模式有两种类型：

1、政府管理部门管理的地主港

如美国的港口，德国的国有港，荷兰、比利时、瑞典、芬兰、丹麦等国的港口等大都采用这种模式。荷兰、比利时被称为法定公营管理港口的国家，一部分港口是由州、市组成的机构管理的市政港，其余的港口由地方公共团体(相当于地方的公共投资公司)管理。

2、公司制形式管理的地主港

如德国的租赁港、俄罗斯和东欧国家的港口以及日本的港埠公社码头等。具有代表性的是波兰的港口模式。这类地主港的管理目标应与国家宏观经济目标和地区需要相一致，如增加就业岗位、强化经济结构等。

地主港模式的运作步骤

地主港模式一般按以下步骤进行：

进行港口规划，界定港口的区域范围，成立政府主管的港口管理公司，并按照规划进行招投标和融资来建设港口基础设施。 岸线、土地及基础设施建成后，通常由港口业务经营企业提出租用和建设码头或库场的项目，港务局会对该项目的市场预测、工程技术、经济评估、环境影响从不同角度共同进行评估。 若该项目通过评估，经政府批准后，港务局将符合建设码头、库场等条件的岸线、土地出租给港口业务经营企业建设码头或库场等从事经营，收取岸线或土地出租费用；或者自行按照规划建设光板码头、库场并出租给港口业务经营企业从事经营，收取码头或库场租用费。 国内外实践： 国际案例：美国、德国、荷兰、比利时等国家的多个港口采用此模式，如鹿特丹、汉堡等，这些港口通过公私合作，实现了高效管理和快速发展。 中国实践：虽然在中国全面实施地主港模式存在挑战，但仍有一些尝试和实践，如唐山京唐港区、南通通吕码头、温州乐清湾港区等，这些港口在不同程度上借鉴了地主港模式的理念，通过政府规划和市场化运营相结合的方式推动发展。 优势与挑战： 优势：提高运营效率，促进投资，减少政府财政压力，优化资源配置。 挑战：需要完善的法律框架，防止垄断，平衡公共利益与私人利益，以及确保港口战略规划与地方经济发展的协调。

地主港模式体现了官方与市场在基础设施建设与运营中的有效合作，旨在通过制度创新提升港口竞争力，促进区域经济发展。